Advogado especialista em Direito Imobiliário

Todo comprador(a) de imóveis tem o direito mínimo de ter o direito investido de volta, correspondente ao ágio (valor total das prestações pagas). Se foi o consumidor quem descumpriu o contrato (perda do emprego), haverá uma retenção mínima de multa, que pode variar entre 10% a 30%, conforme a decisão dos Tribunais. No regime de “afetação”, a multa pode chegar a 50% (metade dos valores).

Existe uma regra geral aceitável na jurisprudência de cobrança de correção monetária pelo INCC até o “Habite-se” (entrega do imóvel) e após IGP-M + 1% de juros compensatórios nos contratos junto às Construtoras, mas é vedada a cumulação mensal dos juros (juros sobre juros).

No atraso podem cobrar 1% de juros moratórios mais 2% fixo de multa.

Se o seu contrato apresentar anatocismo (juros vencidos junto à dívida que se somam a juros futuros), usura (encargos ou lucros excessivos), ou qualquer discrepância que onere o seu contrato, ele pode ser objeto de análise e posterior revisão na justiça.

Sempre guarde consigo o Projeto Arquitetônico, os folders de propaganda do empreendimento e toda o material divulgado. Na falta ou insuficiência de qualquer parte comum ou própria do imóvel, o responsável terá que indenizar material e/ou moralmente o(a) comprador(a), por vícios, erros, defeitos no imóvel, fora do projeto originário.

Casos que têm se tornado cada vez mais rotineiros. Faça uma perícia sua própria no local, com profissional especializado (Engenheiro civil ou elétrico). Comprovados defeitos no imóvel, é possível obrigação a Construtora a reparar sua unidade às custas exclusivas dela ou mesmo a obtenção de uma reparação material e moral (indenização).

Todo aquele prejudicado pela demora na entrega da unidade imobiliária, residencial ou comercial, tem direito a justa indenização (perdas e danos).

A Construtora, via de regra, por contrato e legislação, tem 180 (cento e oitenta) dias corridos adicionais para algum imprevisto e entregar a obra. Se passar desse prazo, qualquer seja o motivo, deverá indenizar o(a) consumidor(a) em 1% do valor do imóvel por mês, e correção monetária.

Se o(a) comprador(a) quiser, poderá pedir a resolução do contrato, recebendo todo o dinheiro de volta, de uma só vez, além da multa contratual, em 60 dias.

Esses são os efeitos legais do descumprimento do prazo pela construtora. A depender do prejuízo, poderão ser requeridos indenizações outras no processo (impedimento pleno do exercício profissional pela falta do consultório, escritório; aluguel de galpões para guardar produtos e bens até que a unidade esteja pronta, problemas no casamento ou noivado, se está perdendo renda porque ia alugar o imóvel, dentre outros).

O “congelamento” do saldo devedor também é importante, neste caso.

Essa situação é muito difícil de acontecer, atualmente, porque, normalmente, as Construtoras trabalham com capital financeiro dos bancos para terminar a obra e de toda forma o empreendimento é finalizado.

Sempre pesquise a idoneidade da empresa antes de contratar (internet, site de relações de devedores, procon), procure antigos compradores a respeito de problemas, investigue a situação financeira da construtora e veja processos que ela possui. Contrate um advogado.

Caso isso ocorra, restam algumas opções:

1) CONCLUSÃO DO IMÓVEL PELOS CO-PROPRIETÁRIOS:

Pode ser realizada a contratação de outra empreiteira para terminar a construção, às custas dos interessados. Deve-se criar um patrimônio próprio para cada condomínio, garantindo-se que os recursos aportados não sejam desviados para outra ou se misturem ao capital da organização.

A conta será auditada e acompanhada por Comissão dos futuros moradores, que deve ser eleita em assembleia. A ideia é implantar um balanço econômico trimestral do projeto, além de dados sobre os cronogramas e o fluxo de caixa.

A Comissão será responsável pelas obras e também dívidas com os fornecedores, e os custos de unidades ainda não negociadas.

A Comissão pode realizar a escolha, autorizada em assembleia dos condôminos, de vender todos os ativos e liquidar os passivos ou terminar o empreendimento por conta própria, até o final. Se faltar capital, haverá rateio entre todos.

2) PROCESSO NA JUSTIÇA:

O caminho mais árduo é enfrentar o processo de falência. Cada um habilitar seu crédito e esperar receber alguma coisa, em algum momento (crédito quirografário). Dívidas tributárias e trabalhistas, por exemplo, são pagas primeiro na falência.